Bauherrenunterstützung
Bei Ihnen zu Hause gibt es einen Thermostaten. Vielleicht eine Zeitschaltuhr für die Storen.
In einem Bürogebäude, einer Schule oder einem Pflegeheim gibt es das Gegenstück von mehreren tausend Thermostaten, Zeitschaltuhren und Schaltern. Sie hängen nicht an der Wand: Sie stecken in einem Computer, der jede Minute Entscheidungen trifft. Wann die Lüftung startet. Mit welcher Temperatur das Wasser in die Heizkörper fliesst. Ob die Storen herunterfahren. Wann die Kältemaschine einschaltet.
Dieses System macht einen bedeutenden Teil des technischen Budgets eines Gebäudes aus, und es bestimmt einen noch grösseren Teil seiner Energierechnung in den folgenden dreissig Jahren.
In den meisten Projekten hat niemand aufgeschrieben, was es tun soll.
Das ist weder ein Skandal noch eine Nachlässigkeit noch eine Panne. Es ist der Normalfall. Und weil nichts kaputtgeht, kommt niemand darauf zurück.
In der Branche heisst dieses System MSR (Messen, Steuern, Regeln) oder GLT, für Gebäudeleittechnik. Merken Sie sich eher «GLT»: Das ist das Wort, das auf Ihren Offerten und in Ihren Wartungsverträgen steht.
Mehr müssen Sie nicht wissen, um weiterzulesen. Es genügt, sich Folgendes zu merken: Die GLT ist keine Maschine. Sie ist eine Software, massgeschneidert für Ihr Gebäude geschrieben, die alle Maschinen steuert.
Und eine Software spezifiziert man vorher, oder man erträgt sie nachher.
Anders als oft angenommen, wird dieser Posten in den Budgets nicht vergessen.
Der Baukostenplan, den Ihr Architekt und Ihre Verwaltung verwenden, um eine Abrechnung zu gliedern, reserviert ihm eine eigene Position, den BKP 248, unter dem Titel «Gebäudeautomation». Und er geht weiter: Er unterscheidet den Leitrechner, die Automationsstationen, die Fühler und Ventile, die Bedienungen in den Räumen und das Netzwerk, das alles verbindet.
Der neuere Plan, der gerade dazu dient, die Kosten zu Beginn des Projekts zu schätzen, geht noch weiter. Der eBKP-H widmet der Gebäudeautomation eine ganze Gruppe mit sieben Elementen. Das siebte heisst:
«Systemintegration».
Anders gesagt: Die Idee, dass Heizung, Lüftung, Kälte, Elektro und Zähler miteinander sprechen und auf einem einzigen Bildschirm zusammenlaufen müssen, ist ein Kostenposten, der in einer Schweizer Norm namentlich aufgeführt ist. Er hat eine Position, er kann einen Betrag tragen, er ist dafür vorgesehen, offeriert zu werden.
Stellen Sie die Frage an Ihrer nächsten Projektsitzung: Wer hat aufgeschrieben, was von diesem Posten erwartet wird?
In den meisten Dossiers lautet die ehrliche Antwort: niemand. Der Betrag hingegen ist oft da.
Vor dreissig Jahren war die Regelung ein Zubehör des Heizkessels. Sie kam mit ihm, vom Lieferanten eingestellt. Das Thema dem Heizungs- und Lüftungsingenieur anzuvertrauen, war damals die richtige Organisation. Es war sogar die einzige, die Sinn ergab.
Ein wenig bekanntes Schweizer Detail zeigt den Umbruch gut. Der SIA, der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein, hatte 1992 eine Ordnung veröffentlicht, die den Leistungen und Honoraren dieses Berufs gewidmet war: der MSR-Technik und Gebäudeautomation. Sie galt bis zum 31. Juli 2001, wurde dann archiviert und in die allgemeine Ordnung der Ingenieure für Gebäudetechnik überführt. Das Thema steht nicht mehr im Titel.
Die Ordnung, die aus der GLT ein eigenständiges Mandat mit eigenen Honoraren machte, verschwand also genau in dem Moment, in dem der Beruf eigenständig wurde: Kommunikationsbusse, Software, Daten, Eigentum am Code.
Der Posten hat sein Baubudget behalten. Er hat sein Ingenieurmandat verloren.
Das Ergebnis ist heute, dass dieses Pflichtenheft fast immer vom Heizungs- und Lüftungsingenieur geschrieben wird, zusätzlich zu seiner Arbeit, und das ist einer der Gründe, warum die MSR-Anlage so oft erst am Ende der Kette an die Reihe kommt. Ein ausgezeichneter Lüftungsingenieur kann eine einwandfreie Anlage dimensionieren und im selben Dossier die GLT beschreiben, indem er das Datenblatt eines Lieferanten abschreibt. Das ist kein Kompetenzmangel. Es ist ein Mandatsmangel: Man verlangt von ihm ein Dokument, das keine Ordnung mehr beschreibt und für das er nicht bezahlt wird.
Eine Ausschreibung für eine GLT muss eine Datenpunktliste enthalten: das Verzeichnis dessen, was das System messen und steuern soll, Raum für Raum, Maschine für Maschine. In vielen Dossiers fehlt sie, und jeder Anbieter füllt die Lücken auf seine Weise.
Die drei Preise sind dann korrekt, und keiner betrifft denselben Umfang. Doch den Zuschlag an den tiefsten Preis zu vergeben, setzt voraus, dass die Angebote denselben Gegenstand betreffen. Ohne Datenpunktliste ist diese Annahme falsch: Die Preisdifferenz misst keine Leistung, sie misst eine Auslegung, und der Günstigste ist oft der, der am wenigsten angenommen hat.
Das ist ein Thema für sich, und wir haben es ausführlich behandelt: eine GLT ausschreiben, ohne den Namen des Lieferanten hineinzuschreiben.
Das kommt vor, und öfter, als man denkt. Nichts geht kaputt. Kein Alarm ertönt. Die Nutzer beklagen sich nicht, denn die Temperatur stimmt. Die Rechnung hingegen bezahlt doppelt.
Niemand sieht es, weil niemand die Messpunkte verlangt hat, mit denen man es sehen könnte. Ein Zähler oder Fühler, der bei den Offerten nicht verlangt wurde, kostet zwei Jahre später ein Mehrfaches seines Preises, sofern er sich überhaupt noch einbauen lässt. Das ist die Mechanik einer schlecht abgegrenzten MSR-Anlage: fast nichts bei der Installation, und jeden Monat eine Rechnung.
Die Software, die Ihr Gebäude steuert, wurde massgeschneidert geschrieben. Sie haben sie bezahlt: Sie ist eine Zeile der Abrechnung. Aber bezahlt zu haben heisst nicht, sie erhalten zu haben. In den meisten Dossiers besitzt die Bauherrschaft weder die Quelldateien noch das Recht, sie von einem anderen Unternehmen ändern zu lassen, noch die Software, mit der man sie öffnen könnte.
Das ist, als würde man ein Haus kaufen, ohne die Pläne zu erhalten. Alles funktioniert bestens, bis zu dem Tag, an dem Sie eine Wand durchbrechen oder einfach eine zweite Meinung einholen wollen. Die ganze Frage steht hier: Wem gehören wirklich die Schlüssel zu Ihrem Gebäude?
Sie verlangen keine technischen Kenntnisse. Stellen Sie sie Ihrem Architekten, Ihrem Beauftragten oder Ihrer Verwaltung, und achten Sie auf die Qualität der Antwort ebenso wie auf die Antwort selbst.
Eine genaue Antwort innert weniger Tage zeigt ein gut geführtes Dossier. Eine ausweichende Antwort zeigt Ihnen, wo Sie stehen, und das wissen Sie besser jetzt.
Das ist der wichtigste Punkt dieses Artikels, und er passt in vier Zeilen.
Vor den Offerten, in der Planungsphase. Kosten: nichts, ein paar Seiten Anhang.
Nach dem Zuschlag. Ein Nachtrag, verhandelt aus einer schwachen Position.
Bei der Inbetriebnahme. Man entdeckt, was fehlt. Zu spät, um es zu verlangen.
Im Betrieb. Ein Projekt, mit einem Budget, das erst gefunden werden muss.
Es ist zu allen vier Zeitpunkten dieselbe Forderung. Nur ihr Preis ändert sich, und er ändert sich stark.
Die gute Nachricht: Sie müssen diese Anforderungen nicht erfinden. Die öffentlichen Bauherren der Schweiz haben dazu bereits eine ausführliche Empfehlung geschrieben: öffentlich, kostenlos, auf Deutsch verfügbar, und Ihre Lieferanten kennen sie. Wir haben sie in unserer Lektüre der KBOB-Empfehlung zu BACnet ausführlich analysiert und daraus zwei öffentliche Werkzeuge abgeleitet: einen KBOB-Adressgenerator und eine BACnet-Objektreferenz. Denn «BACnet-kompatibel» heisst nicht, dass es funktioniert.
Und mehrere Kantone sind weiter gegangen: Sie verlangen, dass dieses Gewerk einem spezialisierten Ingenieur anvertraut wird, der nicht derjenige ist, der Heizung und Lüftung dimensioniert.
Nichts von alledem sieht wie eine Panne aus.
Das Budget ist vollständig. Die Planung wurde korrekt durchgeführt. Der Ingenieur hat in seinem Fachgebiet seriöse Arbeit geleistet. Die Ausschreibung ist gut verlaufen, die Anlage funktioniert, die Wartung ist sichergestellt, und der Leitbildschirm zeigt keinen Alarm.
Genau das macht dieses Problem teuer: Es meldet sich nirgends. Man entdeckt es erst an dem Tag, an dem man etwas tun will: eine Zone hinzufügen, eine Rechnung verstehen, den Dienstleister wechseln. Und dann merkt man, dass man es nicht kann.
Die Frage zu Beginn eines Projekts lautet also nicht «Wer installiert die Regelung?». Sie lautet «Wer spezifiziert sie?».
Ein Projekt, bei dem das MSR-Gewerk vor der Ausschreibung spezifiziert werden muss, und nicht währenddessen? Genau das ist die Rolle unserer Bauherrenunterstützung. Bei einem Gebäude in Betrieb zeigt Ihnen das MSR/GLT-Audit, was spezifiziert wurde, und was nicht.
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Streichen Sie jeden Markennamen aus einer GLT-Ausschreibung und zählen Sie, wie viele Anbieter noch antworten können. Lautet die Antwort «einer», ist der Wettbewerb reine Dekoration.
Es geht weder um Kompetenz noch um Ehrlichkeit, sondern um die Position. Für denjenigen, der die Anlage programmiert hat, ist der beobachtete Betrieb die Absicht, und ein Audit besteht genau darin, beides zu trennen.
Einen Master pro Geschoss zu setzen statt alle drei in der Verteilung zu bündeln, nimmt die Powerline aus der Steigzone. Gleiche Hardware, gleiche Kataloggrenze, grundlegend andere Installation.
Ein erstes Gespräch genügt in der Regel, um das Einsparpotenzial und die verfügbaren Daten abzuschätzen.
